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中国房协副会长朱中一:城镇化中“房”筑基础系民生
2013-11-28 11:02:00 来自:华西都市报 编辑:

  中 国 城 镇 化 发 展 报 告

观察:房地产税的推出将给市场一个预期,房企要理性分析将来的市场形势。完善金融市场体系对房产是利好消息,但也要注意防范金融风险。

分析:健全宏观调控体系具体到住房领域,中央要引导地方政府通过制定规划,减少过分依赖房地产的盲目建设。这也涉及到房价调控的问题。

建议:在供大于求的城市,保障房未必一定都由政府来建,可以探索由政府向有余房的家庭租赁住房的方式,这样政府少花钱,还能达到预期效果。

十八届三中全会《决定》中,至少有10处改革有利于促进房地产行业的平稳、健康发展。”中国房地产业协会副会长朱中一在接受华西都市报记者采访时说,《决定》中直接针对房地产的内容仅有几处。“但针对土地、金融、财税等多项改革,都与房地产行业紧密相关。”相信随着《决定》的逐步落实,我国的房地产业将不断朝着平稳、健康的方向发展。对于房企而言,建议要保持理性、要跳出行业看行业。

话改革

现行调控如何稳妥过渡

在朱中一看来,目前两个问题需要特别引起注意。“一是2020年要实现这些改革目标,但就目前而言,(问题是)怎样把一些地方现行的限购、限价等调控政策、措施和《决定》明确的改革方向稳妥过渡;二是目前房地产市场地区差异性很强,怎样因地制宜地落实《决定》也是一个问题。”

朱中一说,2010年以来的调控政策,如差别化的信贷税收政策、双向调控的思路(既增加保障房和支持自住性购房,又抑制投机性购房)在方向上是正确的。至于一些城市的限购政策和少数城市的限价措施,也是在市场化调控政策未出台前的阶段性措施。而且,抑制投机的限购政策在一些地方是利大于弊的。人物名片

朱中一

先后任职住建部体改法规司、政策法规司副司长、巡视员兼副司长。其间参与了《城市房地产管理法》《建筑法》《城市房地产开发经营管理条例》《住房公积金管理条例》等房地产配套规章的制订、审核等工作;还配合住建部住宅与房地产业司等有关司局起草了国务院有关促进房地产业健康发展、稳定房地产价格、规范拆迁行为等重要文件和房地产市场形势分析、经济适用房政策实施情况分析、中国特色城镇化道路等报告的草拟与修改工作。现任中国房地产业协会副会长。

读《决定》

10 处改革利于房地产健康发展

朱中一认为,《决定》中至少有10项改革内容与房地产业相关,若这10处改革内容能够完全落实,将有利于促进房地产市场的平稳、健康发展:

一是市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。这意味着过去一些地方在房地产调控中采取的限购、限价等行政性措施将逐步通过市场化手段来代替。

二是建立城乡统一的建设用地市场。

三是完善金融市场体系。还提出了研究建立“住宅政策性金融机构”、“建立公开规范的住房公积金制度,改进住房公积金提取、使用、监管机制。”这些对房产行业而言都是利好,但也要注意防范金融风险。

四是健全宏观调控体系。具体到住房领域,就是如何保持住房供求总量的基本平衡和结构的基本合理。中央要引导地方政府通过制定住房发展规划,保障土地供应,减少过分依赖房地产的盲目建设。这也涉及到如何对房价进行调控的问题。

五是加快房地产税立法并适时推进改革。房地产税的推出将给市场一个预期,房企要理性分析将来的市场形势。同时,建议在征收房产持有税的同时,要减轻流转环节税收,以“稳定税负”,将多余的住房推向二手房市场和租赁市场。

六是房地产业与新型城镇化息息相关。这涉及到房地产业在新型城镇化中的定位,既是民生行业,又是为相关产业转型升级提供配套服务的基础性产业。提出了探索进城农民工将宅基地与房产作为资产流转,这将有利于提高进城农民工购房和承租住房的能力。《决定》还明确,把进城落户农民完全纳入城镇住房和社会保障体系。

七是在探索构建开放型经济新体制中,涉及到房企如何利用好国际、国内两个市场,房企“走出去”发展将有更大空间。现在一些骨干房企已经积极“走出去”了,而且国外也欢迎我们到那里去开发。

八是探索实行官邸制。这对于住房市场的规范也有很大好处。

九是健全符合国情的住房保障和供应体系。这就是通常说的住房双轨制问题,朱中一认为,政府保障和市场供应也不要绝然分开。建议在房价上涨过快、“夹心层”问题突出的城市,可以适当增加限价房、自住型商品房等供应,但要界定清楚政府和个人在产权中的比例,探索共有产权制度;而在供大于求的城市,保障房未必一定都由政府来建,可以探索由政府向有余房的家庭租赁住房的方式,这样政府少花钱,还能达到预期效果。同时,要发挥好住房公积金帮助住房困难户的作用。

十是加快生态文明建设中,提到划定生产、生活、生态空间开发管制界限,落实用途管制。在未来建设中,还要调节工业用地和居住用地合理比价机制,提高工业用地的价格。建议在城市建设用地中,要通过调整用地结构来适当增加住宅用地。与此有关的,是房地产业发展方式的转变。

房地产业与新型城镇化息息相关。这涉及到房地产业在新型城镇化中的定位,既是民生行业,又是为相关产业转型升级提供配套服务的基础性产业。

说行业

随城镇化发展有大前景

“三中全会指出,宏观调控的主要任务是保持总量平衡,防范区域性、系统性风险,稳定市场预期。”朱中一说,在房地产领域,中央应该引导地方政府根据各自的城镇化进程、产业发展和百姓的住房状况,制定规划,保障土地供应,保持总量平衡。同时,还要规范发展二手房市场和租赁市场,通过租售和保障等渠道解决好百姓的住有所居问题。

对于房企,朱中一建议,在中央经济工作会议以及在明年的全国两会前,一定要认真学习《决定》中与行业相关的内容,保持理性。“房地产业随城镇化的发展还有很大前景。”朱中一说,所以更要跳出行业看行业。如房地产税,对投机性购房和大户型、高档的商品房将会起到一定的抑制作用,电商的发展对商业地产也会有较大的影响,因此房企在开发产品时,也要慎重考虑。

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